YOI定借センター（よいていしゃく）静岡県浜松市YOI不動産株式会社

  

明けましておめでとうございます！！

本年もYOI定借センターをよろしくお願いいたします。

いやーなんだかんだで

今年で定期借地の管理業務が２７年目に突入となりました。

後２３年ぽっちで

５０年契約の最初の方が期間満了を迎えることになります。

もうすぐですね！笑

とはいえ、

弊社の契約内容は借主様の途中解約OKとなっておりますので

５０年契約だとしても１年前に申し出をしていただければ

いつでも更地で返すことが可能です。

事業用定期借地権なんかですと

一般的に途中解約は違約金が発生するケースが多いので

弊社の契約内容もなにかしらのペナルティがあるのではと

勘違いされる借主様が多いのですが

弊社は途中解約に違約金は

一切かかりませんのでご安心ください！

実際、貸主様にとっても

更地で返していただければ

デメリットはほとんどありませんからねー

まとめますと

一般定期借地権付き住宅は

基本的に５０年以上の契約ですが

弊社の場合、３０年でも４０年でも

借主様が返したいタイミングで

契約を終了させることが可能です。


弊社としても実は５０年きっちり借りる方よりも

途中解約の借主様の方が多くなるのではないかと

推測しております。

一般定期借地の契約内容を

もし詳しく知りたいという方は

お気軽にお問合せくださいね！















  

先日、去年１０月～１２月期の実質GDPが前年比-4.4%という

発表がありまして大幅な落ち込みとなったそうですね。(-_-;)

やはり消費税１０％は家計に大きな負担ですし

給料も公務員以外は上がっていないことを考えると

日本経済の見通しは暗い気がしてならない今日この頃です。

コロナ肺炎もちょっと楽観視できない状況になってきましたし

このままいくと世界的にも経済が大分落ち込みますよね。

不景気になれば当然マイホームを建てようという方も

少なくなりますし、建てるにしても家の予算は抑えめにしたいと

思う方が増えるでしょう。

そんなときにおススメするのが

定借でマイホーム

でございます。

これは簡単にいいますと

土地は５０年のリース契約にして家だけを購入する

ということです！

定借でマイホームは家の総予算をかなり節約できますからねーー！


不景気に強いとはそういうことなんです！

・・・

え？

定借でマイホームが

素晴らしすぎることはわかったけど？

肝心なリースできる土地がなけりゃ？

絵に描いた餅やろ？

このすっとこどっこい？


失礼いたしました！！

そうですよねー実際物件が無いとどうにもならないですよね？


そんな訳で・・・・

申し遅れました！！

弊社は実は定期借地企画が専門の

YOI定借センター


でございます。

定期借地の土地を多数取り揃えておりますので

土地をリースにして家を建てることに興味がおありの

方はお気軽にお問合せくださいませー！！



  

現在、中日新聞にも定期的に掲載させていただいておりますが

今、弊社では更地の定期借地の企画に加えて

アパートのオーナー様に

途中から定期借地にして建物だけを売却する

という新しいご提案をしております！

弊社では名付けて

「途中から定借アパート」と呼んでおります！

古くなったアパートというのは一般的な退去時のリフォームに加えて

外壁の塗装、お風呂やトイレのリニューアル、雨漏り対策・・・・など、

なにかとメンテナンスがかかりますよね。

なかなかオーナー様にとっては悩みの種になっていることが

多いと思います。

いっそのこと全部売却した方が楽かなと思って相談しても

結局アパートというのは表面利回り１０％というのが売却の際の

基準になるので特に、土地の評価が高い地域や、建物に対して

敷地が広いアパートの物件というのはオーナー様の売却希望金額と

実際に売れる金額との間にどうしても乖離が生まれてしまいます。

更に建物はいらないけど土地まで手離すのはちょっと・・・

と、土地の売却自体にも抵抗を感じるオーナー様は意外と多いように感じます。




そんなオーナー様の悩みを解決する方法はないのか！？

・・・・

・・・・

あるんです！！

それが途中から定借アパートです！

途中から定借アパートでしたら

土地は売らずに

煩わしいアパート経営から解放され

尚且つ安定した地代収入を得ることができます。

将来的な解体費用や立ち退きの問題も無くなります！

他にもメリットは山モリ、モリモリの森三中くらいあります。

詳しくはホームページ

をご覧くださいね。




そして、実はこの「途中から定借」の魅力は

住宅、事務所、店舗、倉庫など

アパートに限らず

どんな用途の建物でも使える手法ということです。

あまりそこを掘り下げていくと長くなってしまうので

一つ例を挙げさせていただくと

例えば、

居ぬきでテナントとして借りている飲食店の借主さんが

土地は途中から事業用定期借地権にしてもらい建物だけを買い取る

というようなケースが考えられます！

借りる際に内装に結構お金をかけている飲食店でしたら

建物が自分のものになるというのは

すごくメリットがありますよね！



途中から定借・・・・


いいですよねー！？

え？

説明がイマイチ！？

なんか良さそうだけど

あなたが言うと胡散臭い！？

ひどいこというじゃないですかー！

・・・・・

・・・・・

・・・・・


とにもかくにも豚の角煮にも

この途中から定借に

ご興味もっていただけましたら

ぜひお気軽にお問合せください！




お待ちしております！











  

いやー台風２４号では大変な目にあいましたね！

わたくし停電のせいで１００億を超える

契約予定の商談が３０件程

白紙になってしまいましたので

被害総額３０００億という事で

ちょっと洒落にならない被害を被ってしま、

う、

という夢にうなされてしまいました。　笑


台風２５ちゃんは、上陸免れてくれたので本当良かったですよね。

えーところで

今日は定期借地の期間についてご説明したいと思います。

一般定期借地権の借地期間は法律的には

５０年以上となっておりまして

実は５０年より長い分には上限がないのです。

弊社の物件につきましても

基本的には期間５０年として掲載していますが

地主様の同意があれば

６０年や７０年、１００年と

借地期間を長くしてご契約することも可能です！

物件によっては地主様との話の中で

「６０年とか１００年の契約でもいいよ。」

という内諾をいただいてる場所もありますので

ぜひ、興味がおありの方はお問い合わせくださいね。

お問い合わせ　ＹＯＩ定借センター　

ＴＥＬ053-522-9520　   

おはようございます！

浜松市定期借地普及委員会係長の今村です！

平成４年８月に定期借地権制度が施行されてから

２５年が経過しました。

期間が１０年～設定できる事業用定期借地権は

大手流通店舗を中心としたロードサイドの出店において

かなり活用されてきていると思います。

しかしながら期間が５０年以上の契約となる一般定期借地権は

全国的にみるとまだまだ普及していないという現状です。

そんな中、弊社では一般定期借地権による契約のみで

管理区画数が５００件を突破いたしました。

しかも貸主様から定期借地なんてやめれば良かったと

苦情を言われた事は一度もありません！！

一度くらいはあったかも知れませんが

記憶にありません！！笑

という訳で弊社で管理させていただいているほとんどの地主様は

定期借地権の活用に満足していただいているのです。

ではなぜ全国的には普及していないのでしょうか？


その答えは・・・・・・・

難しいようで実はとても簡単なんです。

契約した後もしっかりとサポートできるかどうか


だけなのです。

５０年以上の長い契約になると後々万が一問題が起きたときに

専門業者が入ってくれていないと不安ですよね！

弊社では契約後も借主様と貸主様の間に入り

地代の通知、改定、相続、公正証書承継、賃借権登記など

しっかりとサポートさせていただいております。

全国的にみますと、ここまで定期借地の管理をしている業者は

ほとんど無いでしょう。

まさにそれが普及していない理由なのです。

あくまでわたくしの考察ですが弊社のように

契約後のアフターフォロー体制を構築すれば

潜在的に土地を貸したいという地主さんは数多くいると考えております。

定期借地は旧借地権と違い土地は必ず返還されますし

初期投資もいらないですから、貸す側にとっては

リスクが無く、とてもいい制度なのですから！！

という訳で定期借地権に興味があるという地主様

又は定期借地の事業がしたいという同業者様

いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ！！











今日は結構がんばりました。　笑







  

おはようございます。YOI定借センターの今村です。

いやースギ花粉がぶっ飛んでますねー！

ぶっ飛びついでに

いや、別にぶっ飛んだ内容ではなく

本日は真面目に

定期借地権の途中解約についてご説明したいと思います！

まず、これは当たり前の話ですが

地主様側からの途中解約は一切できません！

これは当然ですよね！借主様が家を建ったばかりで

地主様に途中解約って言われたら困ってしまいますからね！

逆に、

借主様はいつでも途中解約できます！


※解約申し入れ後一年を経過して終了となります。

家を建てて３０年～３５年くらい経過すると建物も老朽化してきますし

家族のライフスタイルも変わりますので、そのぐらいの時期に

途中解約をするというケースは十分に考えられることです。

むしろ一番多いケースになってくると思われます。

地主様からしても更地になって自分の土地が返還されるのですから

困ってしまうということはありませんね！

このように、一般定期借地の契約は５０年以上となっておりますが

結果的に借主様からの途中解約により期間が短くなるケースも

大いにありうるのです。・・・・・

・・・・・

「だからどうした？なにが言いたいんだ今村？」

という事ですよね。笑

わたくしが言いたいのは定期借地というと

５０年間完全に拘束される


という印象を借主様、地主様双方ともお持ちになる事が多いので

そうでないケースも十分に考えられますよーという

一つの考え方をご説明したかった所存でございます。笑

とはいえYOI定借センターはまだ２２年目ですので

今後もしっかりと土地管理をさせていただいて

このことを実証していきたいと思います！！

お楽しみに！？












  

おはようございます！YOI定借センターの今村です。

ここ数年、「少子高齢化、人口減少問題」という

テーマがよく取り上げられるようになってきましたね！

実際ここ４年間で日本の総人口は１００万人減少しました。

このままいくと２０５０年には今よりも約２割超の人口が減少し

一億人を割るという推計がでています。

さらに、これはわたしの見解ですが

福島第一原発事故による放射能被害で病気になる人が倍増し

人口減少のスピードがさらに加速してしまう可能性があると思います。

このような日本の社会情勢から考えますと

近い将来人口減少と比例して土地の需要も少なくなるといえるでしょう。

土地というのは利用する需要があって初めて価値が上がるものですからね！

今、マイホームで土地を買っても

人口減少が加速した３０年後には不動産価値が半減し

結果損をしてしまう可能性が高いということなのです。

わたくしは土地購入という選択を全否定している訳ではございません。

ただこれから一生に一度になる方が多いマイホームという大きな買い物を

する上で皆様にはこの土地購入のリスクは事前に知っておいて欲しい

という気持ちだけなのです。

ただーーー！

定借でマイホームでしたら土地購入リスクが・・・・・・

・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・
無くて安心ですねーーー！



笑   

おはようございます！ＹＯＩ定借センターの今村です。

今日は、借主様から頻繁にある質問の一つを紹介したいと思います。

定期借地契約をした土地の固定資産税は誰が負担するのか？


という質問です。

えーここでお詫び申し上げる内容がございます。

実はそんなに頻繁に質問される内容ではございませんでした！（笑）

わたくし、段々とブログで書く内容が無くなってきてしまったばっかりに

それほど質問されたことがない内容を誇張して表現してしまいました。

大変申し訳ございませんでした！


えーちなみに土地の固定資産税は地主様負担です。


う～んブログを継続させていくのって結構むずかしいものですね（笑）

最近どうも内容の薄いブログになっている気が・・


次回の投稿はがんばりますのでどうぞご期待ください！

頑張る類のものなのかはわかりませんが（笑）






  

おはようございます。ＹＯＩ定借センターの今村です。

私は前から疑問に思っていることがあります！

日本は少子高齢化社会になってきていますよね！

それはもはや常識ですし周知の事実だと思います。

では人口が今後５０年間で４０００万人減小する

ということをどのくらいの方が知っているでしょうか？

今の１億２７００万人が２０６０年には約８６００万人になるんです。

３人に１人がいなくなってしまうんですよ！？

とてつもない人口減です！！


（あくまでこれは推計ですが、よほどの出産ブームが起きない限り

ほぼ的中するといっていいと思います。）


では昭和初期はどのくらいの人口だったかと調べてみますと

６０００万人でした。

あれ？人口が減って大変だと思ってましたが

逆に、今が増えすぎていて元に戻りつつあるのかも！？

と思えますね。

さて、ここからが本題です！（笑）

人口が４０００万人減るということは

土地が余るということです！

土地が余れば当然価格は下落します！

「今、不動産は底値で今後景気がよくなれば土地は値上がりする」

となんの根拠もなく発言しているエコノミストもいるようですが

将来の日本人口を考えれば土地の価値はまだ坂を下り始めたばかりであって

本格的な下落はこれからだという結論に達します。

はあっはあ！ちょっと力説しすぎて疲れてしまいました！！！

とにかく将来を考えたら土地は買わずに

定期借地でマイホームを建てた方がいいと思うんです！

絶対その方が賢い選択だと私は信じています！


という訳でお申込みお待ちしております　笑

人口推計に関する国立人口問題研究所ﾃﾞｰﾀ
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp




  

おはようございます！ＹＯＩ定借センターの今村です。

昨日神戸市にあるガーデンシティ舞多聞てらいけプロジェクトという

神戸市所有のｺﾞﾙﾌ場跡地を利用して開発された

定期借地の見学にいってきました！

一区画あたりの土地の広さは１０８坪～３００坪で

地代は50,000円～120,000円だそうです。

うーん一言で言いますと高級住宅街でした！

そして、このガーデンシティ舞多聞では

定期借地か土地購入かを選択できるという形態をとっていました。

ですが富裕層でも定期借地の方が圧倒的に人気があるそうです。

土地を購入する財力はあってもあえて定期借地だそうでです！

やはり土地は所有から利用の時代へと

変わりつつあるという事を再認識しました！

日本一セレブが集まる静岡県も神戸に負けてられないですね！笑

定期借地の更なる普及に向けて俄然やる気が出てきました！

うおーーーがんばります！！！





  

YOI定借ｾﾝﾀｰの有田です

よく不動産業者さんから「定期借地の融資は土地が担保に

ならないから難しいのでは？」

と言われる事があります。


確かに地銀ではある程度収入が高くないと融資が難しい事も

ありますが、最近では普通の年収の方でも「フラット３５」を利用して

の借入や、遠州信用金庫さんでは独自の商品を作って頂いた事で、

以前よりも定期借地融資の間口が広まってきたと感じます。
http://www.enshu-shinkin.jp/shouhin/yushi/teikishakuchi_jutaku/teikishakuchi_jutaku_l.html


遠州信用金庫さんから以前面白いお話を聞きました。

「土地を担保にせずに、建物だけ担保にすることは金融機関
さんとしてはリスクが高いのではないでしょうか？」

と質問したところ、

「考えてみて下さい。例えば融資事故を想定した場合に、

　　①土地購入
　　　　土地　1,500万円、建物2,000万円　合計　3,500万円
　　②建物のみ（定期借地）
　　　　建物　2,000万円　
　
　の人がいるとします。10年後返済が出来なくなって、競売に掛かった
　とします。そうすると、

　　①の人は　土地建物　2,500万円（－1,000万円）
　　②の人は　建物のみ　1,500万円（－500万円）

　になったとします。どちらが融資側としてリスクが大きいですか？」

と言われ、確かに上記の条件だと土地購入のほうが定期借地より

500万円回収不能になっています。なので定期借地だからと言って

「担保能力不足によるリスク」が高いとは一概に言えないんだという

事を言われていました。


これは土地の値下がりにより、「土地の絶対的な担保価値」の

信用が崩れてきていることも背景にあると思います。


時代の変化に柔軟に対応する企業がこれからは

生き残っていく時代なんだなあと感じた瞬間でした。


いずれにしても数年で経済情勢が激変する時代ですから、

リスク管理をする上でも借入れ金額は少ないことに

越したことはありません。


私たちも時代の変化に取り残されないよう、新しい知識

や時代の変化に敏感でいたいと思いました。






　　

  

YOI定借ｾﾝﾀｰの有田です

季節の変わり目は自律神経の調子が悪くなりやすいそうです

自律神経の調子が悪くなるとストレスも溜め込みやすくなるそうです。

今日業者さんとお話をしていて、「どうやってストレス解消しているか」

という話になりました。

その方はｻｰﾌｨﾝだったのですが、

他にストレス解消法はどんなものがあるのか調べてみたところ、


楽しむ、感動する

自分の趣味の中で好きなことをおこなうのは、誰でも一度は行うであろうストレス解消法。以下に代表的なものを挙げていきますが、ほとんどの方に当てはまる内容でしょう。少し時間をとって、楽しい事に集中する＝のめり込むことがポイント。

　・映画
　・小説
　・ﾕﾁｭｰﾌﾞ

運動

体を動かすのも有効なストレス解消法。自分の趣味の中で得意なスポーツがあれば、それを行うのもよいですが、「簡単に」というのであれば一人で気軽に出来る方法として、散歩やジョギング、ストレッチ等があげられるでしょう。外の景色を見ながら汗をかけばスッキリと爽快な気分に。

運動は健康的なストレス解消法なのでお勧めです。


おいしいものを食べる、飲む

好きなもの・おいしいものを食べれば、食欲を満たし、幸福感が得られます。

飲み物として、リラックス効果が得られるようなタイプがストレス解消に役立つでしょう。例を挙げれば、紅茶、ハーブティー、ミルクティー、ホットミルク、お酒、など。

ただし、食べ過ぎには要注意。


寝る

色々とストレス発散して、体や脳に疲労感を感じれば自然と眠くなってきます。そうなったら早々に寝てしまいましょう。ぐっすり眠れば、脳やからだの疲れがとれ、イラつきや思い悩んでいる状態が緩和され、明日への活力となります。寝ることは、体にとって一番のストレス解消法といえるかもしれません。

また、イライラした状態で布団に入っても、なかなか寝つけず、余計にストレスを感じるので、温かい飲物やお酒、香を炊く、お風呂にゆっくりつかるなどして、自然と眠気がでてくるようにリラックスできる方法をおこないましょう。


最後に

・日頃から喜怒哀楽をはっきりさせると、
　ストレスが溜まりにくくなります。
・一番興味がある事、
　時間を忘れて没頭できるような趣味を持つ。
・自分の好きなことには、それに楽しむよう集中してやる。
・自分の趣味を十分に楽しんでストレス解消した後は、
　明日も頑張ろうという気持ちをもつ。


自分的には「頭をからっぽにする」ということが

一番だと思います。

ちなみに自分はよくカラオケに行きます


一般的な方法ですが、皆さんもぜひ試してみて下さい

  

おはようございます。YOI定借センターの今村です。

今日は「公正証書」についてお話したいと思います。

一般定期借地権の契約は法律的には「公正証書などの書面による契約であればOK」となっています。

ですから公正証書でなくても書面で契約を交わせば契約上問題ないのです。

しかしYOI定借センターでは基本的に契約は公正証書にしております。

なぜわざわざ公正証書にするのでしょう？


・・・



私にもわかりません（笑）

それは冗談で、それにはしっかりと理由があるのです。
まず第一の理由として、公正証書の原本は契約期間中公証役場に保管されますから５０年という長い契約期間中万が一契約書を紛失してしまっても公証役場で契約内容を確認できるというメリットがあります。
第二の理由としては、公正証書にしておけば、お互いに、契約上金銭的な債務不履行があった場合、裁判で争うことなく強制執行ができるというメリットです。（強制執行の認諾条項あり）公正証書というのは私文書ではなく公文書ですから裁判の判決と同じ効力をもっているのです。実際にはこのような事態にならないことが一番ですがトラブルがあってから裁判をおこすというのはお互いに非常に労力を費やします。その点を考えると万が一のトラブルの際でもすぐに決着がつくというのはお互いにとって大きなメリットがあるといえるでしょう。

このように「公正証書」にするというのは様々なメリットがあるんですねー！

まだその他にもあと６５個くらいメリットがあるのですが書ききれませんので詳しく知りたいという方は
お問合せ下さい。（笑）

YOI定借センター

　TEL　０５３－４５１－３１５３

　　　　　　　　










  

おはようございます。YOI定借センターの今村です。

えーと今日は定期借地の地代について説明したいと思います！

さて、YOI定借センターでは地代は3年毎に改定することになっています。

この際話し合いで決めるという事はありません。

昔から「地代の話し合いはトラブルの元」という諺がありま～

・・・・

せんね（笑）！


ですが話し合いは本当にトラブルの元なんです。

では地代の改定の基準はなんなのか・・

実は土地の固定資産税と静岡県の消費者物価指数を基準にしているんです。

要するに、土地の税金と物価ですね！

この方法は地主さん、借主さん双方にとって公平な決め方ですよね！

おかげ様でYOI定借センター発足以来、地代の改定時に

トラブルになったケースはゼロでございます！

うーんそう考えてみると

YOI定借センターの地代の改定方法って、いいんですかねえ？

・・・

・・・







いいんです！！（カビラ今村）





（すいませんふざけすぎました）



・・・今日も仕事がんばります！








  

おはようございます。弁護士を目指したことがある（半日だけ）YOI定借センターの今村がお答えします！


日本の法律で遡及効・・・・法律や法律要件がその成立以前にさかのぼって効力をもつことは原則として認められていません。（一部例外もあります。）
ですから今現在の一般定期借地権の内容は、何年か経過したのちに法改正があったとしても守られるのです。例えば、借地借家法でいうと普通借地権は解約しない限り未来永劫普通借地権であり、途中から定期借地権に変
わることはありませんし、そういった変更契約を交わしても無効とされています。時々契約の際に地主さん、借主さん双方から聞かれる質問でしたのでﾌﾞﾛｸﾞで説明させていただきました。

これ以上の説明は半日しか弁護士の勉強をしていない私には無理ですので、本物の弁護士の先生に聞いて下さいませ！（笑）



  

おはようございます！YOI定借ｾﾝﾀｰの今村です！

今日は久しぶりの快晴でとても気持ちがいいですね！

今日は「保証金」についてお話させていただきたいと思います・

「保証金」とは定期借地の契約の際に借主さんが地主さんに預けるお金です。



万が一地代の滞納や契約違反など借主さんの債務不履行があった場合、


地主さんはこの「保証金」から充当していただく形となります。


もちろんこの「保証金」は預かり金ですので


借主さんに何も債務不履行がなければ


途中解約時、若しくは契約満了時に全額無利息で返還されます。


必ず返還されるということは

借主さんからすると銀行に預金しているのと同じようなものですね！


ただ、保証金返還は無利息となりますので、

５０年後の貨幣価値が今よりも高くなってるか、それとも

安くなっているかは誰にも分かりませんが・・・。





  

こんにちは！YOI定借センターの今村です。


今日は定借の地代のお支払方法についてお話したいと思います！


YOI定借センターでは土地の賃料のお支払は


７月末と１月末の年２回払いとしています。


地主さんの口座に直接お振込いただいております。


１ヶ月～２ヶ月前にYOI定借センターが


おハガキで金額と地主さんの振込先をお知らせしています。



毎月のお支払ですと借主さんも地主さんも大変なので


半年払いに皆さん統一させていただいているのです。